ARCHITEKTI PROSTORU (2026)

ARCHITEKTI PROSTORU

info@architektiprostoru.cz

Marek Sivák, MArch

Ing. Karla Kupilíková

1

Veřejné plánovací setkání – výstup

Datum konání: 22. 1. 2026, od 18:00 hod. do 21:00 hod.

Místo konání: Kulturní centrum (Ringhofferovo náměstí 434, Kamenice)

Účastníci: Obec: Pavel Čermák (další zastupitelé v publiku)

ARCHITEKTI PROSTORU: Karla Kupilíková, Marek Sivák

Veřejnost: 60 účastníků

Zapsal: Karla Kupilíková, Marek Sivák

Přílohy: P01 – Prezentace z veřejného plánovacího setkání

Cíl setkání

Seznámení účastníků s výsledky veřejné ankety k vizi rozvoje obce Kamenice. Diskuse nad hlav-

ními (spornými) tématy a otázkami, které z ankety vyplynuly.

Průběh setkání

Setkání zahájil starosta obce pan Pavel Čermák krátkým přivítáním přítomných. Následně se slova

ujal moderátor a facilitátor setkání Marek Sivák, který stručně shrnul základní informace o projektu

a připomněl dosavadní kroky realizované v rámci participativního procesu. Poté seznámil účastníky

s výsledky veřejné ankety k vizi rozvoje obce Kamenice viz příloha P01 – Prezentace z veřejného

plánovacího setkání.

Po představení výsledků ankety proběhla diskuse zaměřená na porozumění prezentovaným vý-

sledkům a souvislosti jednotlivých témat. Účastníci se vyjadřovali k výsledkům ankety, kladli dotazy

k její metodice, rozsahu a reprezentativnosti a diskutovali otevřené otázky související s vnímáním

rozvoje obce, kvality života a dalších sledovaných oblastí.

Moderátor setkání Marek Sivák zároveň upozornil, že veřejná anketa představuje jeden z nástrojů

participativního procesu a má především podpůrnou roli ve vztahu k dalším participativním aktivi-

tám realizovaným v průběhu projektu. Výsledky ankety je proto vhodné vnímat jako jeden z dílčích

„střípků mozaiky“, který doplňuje výstupy z předchozích setkání, workshopů a diskusí. Zároveň bylo

konstatováno, že řada zjištění z ankety potvrdila témata a názory, které zaznívaly již v rámci ostat-

ních participativních aktivit.

V další části setkání bylo otevřeno téma zástavby, které se v rámci veřejné ankety ukázalo jako ná-

zorově vyrovnané. Respondenti se přibližně v polovině případů přikláněli k variantě přiměřeného a

postupného (etapizovaného) rozvoje obce v rámci stávajících ploch určených k zástavbě podle

platného územního plánu, zatímco druhá část respondentů vyjádřila názor, že by měl být rozvoj

obce oproti současnému vymezení výrazněji omezen.

V návaznosti na otevření tématu zástavby a následnou diskusi byly během veřejného setkání for-

mulovány podněty sloužící jako podklad pro zpracovatele územního plánu obce Kamenice. Níže

uvedené podněty reflektují názory a připomínky účastníků vztahující se zejména k otázkám dalšího

rozvoje obce a podmínkám případné zástavby.

Participace

Participace územního plánu a

kompletace výstupů pro ná-

sledné zpracování jeho zadání

ARCHITEKTI PROSTORU

info@architektiprostoru.cz

Marek Sivák, MArch

Ing. Karla Kupilíková

2

Podněty pro zpracovatele územního plánu

– Vymezení a regulace proluk – doporučeno je, aby zpracovatel územního plánu provedl po-

drobné odborné posouzení proluk a dalších potenciálních lokalit pro doplnění zástavby. Na

základě této analýzy zpracovatel ÚP identifikuje konkrétní místa vhodná k využití v podobě

„proluk“ a stanoví podmínky jejich případné zástavby, zejména s ohledem na urbanistické za-

členění do okolní zástavby, zachování charakteru území a přiměřenou intenzitu využití.

– Přestavby rekreačních objektů na trvalé bydlení – doporučeno je stanovit regulační pod-

mínky zachovávající měřítko a charakter původní chatové zástavby, zejména omezení zasta-

věné plochy, podílu zastavění pozemku, výšky staveb a počtu nadzemních podlaží.

– Vyhodnocení zastavitelných ploch – doporučeno je provést podrobné vyhodnocení stávají-

cích zastavitelných ploch, se zvláštním důrazem na území SJ, kde je v souladu s platným

územním plánem umožněna realizace bytových domů.

– Plochy s funkčním využitím SJ

– Analýza kapacity ploch SJ – pro plochy s funkčním využitím SJ je doporučeno zpraco-

vat analýzu jejich rozvojové kapacity, zejména z hlediska možného počtu bytových jed-

notek. Analýza by měla zahrnovat propočet maximálního realistického počtu bytových

jednotek, které mohou v těchto plochách vzniknout, a to jak ve formě rodinných tak

bytových domů, v souladu s platnými regulativy a předpokládaným způsobem zástavby.

– Územní diferenciace bytových domů v plochách SJ – platný územní plán umožňuje

v plochách s funkčním využitím SJ realizaci bytových domů. V rámci diskuse zazněly

rozdílné názory na jejich umisťování. Část účastníků se vyslovila pro soustředění byto-

vých domů výhradně do centrální části obce Kamenice (Olešovice), zatímco v plochách

SJ mimo centrum by měly být regulativy upraveny tak, aby realizaci bytových domů neu-

možňovaly. Další část účastníků uvedla, že vhodnost umístění bytových (či multifunk-

čních) domů v plochách SJ by měla být prověřena zpracovatelem územního plánu.

– Multifunkční využití ploch SJ – s ohledem na vhodné dovybavení center některých

osad bylo navrženo posoudit možnost multifunkčního využití ploch SJ, a to s cílem

začlenit do nich kromě bydlení a podnikatelských aktivit také specifické formy bydlení a

služeb (např. bydlení pro seniory, startovací byty, drobné komerční provozy), ze kterých

by následně mohly vycházet odpovídající regulativy územního plánu.

– Bylo konstatováno, že:

– územní plán v současné podobě neobsahuje dostatečně specifikované regulativy

pro bytové domy;

– počet nezastavěných pozemků, na nichž by bylo s ohledem na další podmínky re-

álně možné umístit bytový dům, je v současnosti relativně malý;

– plochy s funkčním využitím SJ jsou jediným typem ploch, který v územním plánu

umožňuje kombinaci bydlení a podnikatelských aktivit; při případné úpravě regu-

lace bytových domů je zde proto žádoucí zachovat možnost podnikání;

– v současné době je umožněna výstavba bytových domů mj. podél silnice na Vše-

dobrovice, a to v bezprostřední blízkosti zámku Štiřín; v plochách s funkčním využi-

tím SJ se nachází také areál zámku Štiřín a navazující hospodářský dvůr – obojí je

částí občanů považováno za nevhodné či rizikové;

– cílem je směřovat k omezení rozsahu ploch, ve kterých je umožněna realizace by-

tových domů.

ARCHITEKTI PROSTORU

info@architektiprostoru.cz

Marek Sivák, MArch

Ing. Karla Kupilíková

3

Poznámka: Podněty občanů vycházejí zejména ze stávajícího ÚP. Zadáním pro zpraco-

vatele nového ÚP je ale podívat se na ideální rozvoj a regulaci obce i čerstvýma očima

bez omezení se na pouhou úpravu stávajícího ÚP.

– Dopravní infrastruktura – rozvoj obce by měl být v souladu s kapacitními možnostmi do-

pravní infrastruktury a vycházet ze závěrů zpracované dopravní studie. Při návrhu rozvojo-

vých ploch a regulaci intenzity zástavby je nezbytné zohlednit nejen místní dopravní síť, ale

také širší dopravní souvislosti, zejména vazby na okolní obce a jejich zatížení.

– Dopravní obslužnost rozvojových území – u některých rozvojových lokalit (např. T3, L9) je

dopravní obslužnost problematická nebo obtížně řešitelná. V regulativech územního plánu je

proto doporučeno stanovit povinnost vlastníků pozemků zajistit odpovídající přístupové komu-

nikace (nejen na pozemku, ale i navazující) před zahájením zástavby. Tento princip by měl

být prověřen a uplatňován u všech rozvojových ploch, aby nedocházelo k realizaci zástavby

bez adekvátní dopravní obsluhy.

– Pěší prostupnost územím – v rámci územního plánu je doporučeno systematicky řešit a za-

chovat pěší prostupnost územím jako souvislou síť linií pěšího pohybu. Pěší prostupnost by

měla být zajištěna nejen v nově zastavitelných plochách, ale také ve stávajícím zastavěném

území. Při návrhu je vhodné zohlednit pěší propojení mezi jednotlivými lokalitami a osadami,

stejně jako vnitřní prostupnost v rámci jednotlivých osad, a to s cílem umožnit přirozený pěší

pohyb obyvatel směrem do volné krajiny i mezi částmi obce.

– Lokalita k. ú. Ládví (p. č. 92/1, 92/5) – v rámci diskuse zazněl dotaz jednoho z účastníků, zda

by bylo možné uvedené pozemky převést z nezastavitelných na zastavitelné. Dotčené pozem-

ky se nacházejí v intravilánu obce a tvoří přechodové území mezi stávající chatovou zástav-

bou a zástavbou rodinných domů.

V odpovědi bylo zdůrazněno, že cílem nového územního plánu není rozšiřování zastavitel-

ných území ani vymezování nových rozvojových ploch nad rámec platného územního plánu.

– Lokalita K54 u zámku Kamenice – lokalita vymezená v platném územním plánu pro spor-

tovní využití se nachází v ochranném pásmu kulturní památky a v bezprostředním historicky a

krajinářsky cenném prostředí. Územím prochází historická alej směřující k Ringhofferově

hrobce, která představuje významný kulturně‑krajinářský prvek. Vzhledem k těmto hodnotám

je doporučeno klást důraz na ochranu území a citlivý způsob jeho dalšího využití.

– Památky a historické hodnoty – v rámci přípravy nového územního plánu je doporučeno dů-

sledně respektovat ochranná pásma památek a dalších historických, architektonických a kul-

turně‑krajinářských hodnot na území obce. Ochrana těchto území by neměla být chápána

pouze jako regulační omezení, ale zejména jako aktivní nástroj zachování identity obce a kva-

lity prostředí.

Součástí tohoto přístupu by měla být nejen regulace zástavby a využití území, ale také syste-

matická péče o památky a jejich okolí, včetně podpory jejich obnovy, vhodného zpřístupnění a

propagace.

– Kvalita života – zaznělo, že nový územní plán by měl zachovat, případně dále zvyšovat kva-

litu života v obci a podporovat její vesnický charakter. Při návrhu rozvoje je žádoucí uvažovat

nejen o bydlení, ale také o odpovídající občanské vybavenosti, zejména v oblasti školství, so-

ciálních služeb (např. domov pro seniory) a zdravotní péče. Volné a rozvojové plochy by měly

být řešeny promyšleně z urbanistického hlediska, se zajištěním pěší prostupnosti územím, va-

zeb na krajinu a vytvářením přirozených veřejných prostranství a center setkávání, kde může

fungovat komunitní život. Z těchto principů by následně měly vycházet požadované regulativy

územního plánu.

ARCHITEKTI PROSTORU

info@architektiprostoru.cz

Marek Sivák, MArch

Ing. Karla Kupilíková

4

– Demografické souvislosti rozvoje obce – bylo zdůrazněno, že při přípravě nového územ-

ního plánu je nezbytné zohlednit demografický vývoj obce, zejména věkovou strukturu obyva-

tel, očekávaný vývoj počtu obyvatel a změny v jejich potřebách v čase. Tyto demografické

souvislosti by měly být promítnuty jak do rozsahu a formy bytové výstavby, tak do plánování

občanské vybavenosti, veřejných služeb, dopravní a technické infrastruktury. Cílem je zajistit,

aby rozvoj obce odpovídal skutečným potřebám jejích obyvatel v různých životních etapách.

– Sociální infrastruktura – územní plán by měl zohlednit potřeby sociální oblasti, zejména

v souvislosti s demografickým vývojem obce a dostupností sociálních služeb a bydlení.

– Školství a vzdělávací infrastruktura – územní plán by měl zohlednit potřeby školství v ná-

vaznosti na demografický vývoj obce. V rámci řešení je doporučeno prověřit kapacitní mož-

nosti stávajících školských zařízení a územní předpoklady jejich dalšího rozvoje, včetně úvah

o prostorovém uspořádání školství v obci (např. možnost zajištění 1. stupně základního vzdě-

lávání v jednotlivých osadách, soustředění 2. stupně v Kamenici a zvážení potřeby zařízení

středního vzdělávání).

Podněty obci k přípravě zadání územního plánu

– Doplňující podklady k zadání územního plánu – obec může v souladu se zákonem využít

doplňující průzkumy a rozbory jako podklad pro zadání územního plánu. Součástí těchto pod-

kladů mohou být i výstupy z participativních aktivit, materiály zpracované místními spol-

ky a další podklady připravené obcí, které pomáhají lépe postihnout místní podmínky a po-

třeby území.

– Vyhodnocení dopadů plného využití zastavitelných ploch – je doporučeno zpracovat

komplexní analýzu dopadů, které by mělo plné využití všech zastavitelných ploch vymezených

v platném územním plánu. Analýza by měla posoudit zejména dopady na počet obyvatel, ka-

pacity veřejné a technické infrastruktury, dopravní zatížení a kvalitu životního prostředí. Vý-

sledky této analýzy by měly sloužit jako podklad pro další odbornou i veřejnou diskusi o roz-

sahu a podobě dalšího rozvoje obce.

– Komplexní posouzení zastavitelných ploch – při hodnocení rozvoje obce je nezbytné posu-

zovat všechny zastavitelné plochy v jejich celkovém souhrnu, neboť každá z nich vytváří ná-

roky na veřejnou a technickou infrastrukturu, dopravní systém a další zdroje obce. Tyto sou-

vislosti by měly být součástí zpracovávaných analytických podkladů. V rámci analýzy je dopo-

ručeno pracovat také s tzv. nulovou variantou (varianta 0), tedy se scénářem, který předpo-

kládá zachování stávajícího stavu jen s přirozeným vývojem bez dalšího rozšiřování zastavi-

telných ploch. Porovnání této varianty s variantami rozvojovými by mělo sloužit jako podklad

pro kvalifikované rozhodování o rozsahu a podobě dalšího rozvoje obce.

– Participace k doplňujícím průzkumům a rozborům – zpracované doplňující průzkumy a

rozbory by měly být projednány v rámci participativního procesu ještě před dokončením za-

dání územního plánu, aby bylo možné jejich závěry zohlednit při jeho finální podobě.

– Aktivní informování a vzdělávání veřejnosti – obec by měla v průběhu přípravy nového

územního plánu postupovat proaktivně, systematicky informovat veřejnost o jednotlivých kro-

cích procesu a srozumitelnou formou vysvětlovat souvislosti a dopady územního plánování.

Součástí tohoto přístupu by mělo být také vzdělávání veřejnosti v oblasti problematiky územ-

ního plánu, jeho významu, možností zapojení a role jednotlivých aktérů, s cílem posílit porozu-

mění procesu a podpořit konstruktivní zapojení veřejnosti.

ARCHITEKTI PROSTORU

info@architektiprostoru.cz

Marek Sivák, MArch

Ing. Karla Kupilíková

5

Poznámka: Obec deklarovala záměr participativně vést celý proces pořizování nového územ-

ního plánu, a to od přípravy zadání až po jeho projednávání v dalších fázích, a zároveň prů-

běžně informovat občany o jeho průběhu.

– Územní rozhodnutí a stavební povolení – jako podklad pro zpracování územního plánu by

měla být zohledněna rovněž vydaná územní rozhodnutí a stavební povolení vztahující se

k větším územním celkům, které dosud nebyly realizovány, avšak jejich realizace je v blízkém

časovém horizontu předpokládána.

– Použití regulačních plánů (RP) a regulačních prvků v územním plánu (ÚP) – v rámci dis-

kuse bylo upozorněno na skutečnost, že RP může být účinným nástrojem regulace území,

avšak pouze za předpokladu, že je dostatečně podrobně a jednoznačně vymezen jeho obsah

a rozsah řešení. V případě, kdy ÚP nestanoví jasně, které oblasti má RP řešit (např. parce-

laci, dopravní a technickou infrastrukturu, prostorové a hmotové regulativy), dochází k ome-

zení možnosti obce uplatňovat své zájmy v navazujících stavebních řízeních. Bylo upozor-

něno, že u RP zpracovaných v omezeném rozsahu (např. se zaměřením pouze na technickou

a dopravní infrastrukturu) může obec fakticky ztrácet možnost uplatnit další regulační poža-

davky ve stavebním řízení. Z tohoto důvodu zaznělo doporučení zvážit u vybraných lokalit

namísto pořizování RP využití regulace prostřednictvím územního plánu, a to formou

zpřesněných regulativů a regulačních prvků přímo v ÚP.

– Podpora komunit – bylo zdůrazněno, že v zájmu obce je aktivně podporovat místní komunity

a činnost osadních výborů. V této souvislosti zaznělo, že osadní výbory mají podle zákona o

obcích právo vyjadřovat se k návrhům projednávaným radou a zastupitelstvem obce, pokud

se týkají území, pro které byly zřízeny, a to ještě před přijetím rozhodnutí rady/zastupitelstva.

– Změna územního plánu (ÚP) – vzhledem k tomu, že pořízení nového ÚP je časově náročný

proces a jeho schválení lze předpokládat nejdříve v horizontu několika let, zazněl v rámci dis-

kuse podnět, zda by nebylo vhodné zvážit pořízení dílčí změny platného územního plánu.

Tato změna by měla za cíl dočasně omezit nebo vyloučit možnost realizace bytových

domů v plochách s funkčním využitím SJ. Část přítomných obyvatel a zástupců opozice se

vyslovila pro to, aby se obec o pořízení této změny územního plánu pokusila.

Související informace

– Starosta obce P. Čermák v rámci diskuse upřesnil pojem proluk jako menších nezastavěných

ploch nacházejících se v rámci stávající zástavby, u nichž je z urbanistického hlediska vhodné

doplnění zástavby. Jedná se o lokality, jejichž využití k zástavbě není v rozporu s charakterem

okolního území ani s dalšími územními hodnotami a které nepropojují vzájemně oddělené

osady. Proluka musí splňovat základní předpoklady pro umístění stavby.

Starosta obce dále informoval, že P. Valášek a P. Šotola zpracovali dokument rozvoje obce,

který předpokládá, že přibližně 1/3 budoucího rozvoje obce by mohlo být realizováno pro-

střednictvím zástavby proluk, další přibližně třetina formou transformace chatových osad a

zbývající část využitím větších rozvojových území. Navrhovaný rozvoj se týkal výhradně ploch

stavebního charakteru a nezahrnoval vymezení žádných nových zastavitelných ploch. Mate-

riál byl zpracován v roce 2024 a je na vyžádání k dispozici u místostarosty obce P. Valáška.

– Místostarosta obce pan P. Valášek v rámci diskuse poskytl doplňující informace týkající se

rozsahu rozvojových ploch vymezených v platném územním plánu obce Kamenice a jejich

možných dopadů na další rozvoj obce a nárůst počtu obyvatel.

P. Valášek uvedl, že celková výměra rozvojových ploch určených k zástavbě v platném územ-

ním plánu činí přibližně 50 ha. Tento rozsah podle jeho vyjádření umožňuje výstavbu zhruba

ARCHITEKTI PROSTORU

info@architektiprostoru.cz

Marek Sivák, MArch

Ing. Karla Kupilíková

6

400 rodinných domů. Při uvažované průměrné obsazenosti 2,5 osoby na domácnost by se

jednalo o potenciální nárůst přibližně 1 000 obyvatel. Zároveň upozornil, že uvedené údaje vy-

cházejí z podkladů zpracovaných před dvěma lety a část těchto rozvojových ploch je již v sou-

časnosti zastavěna (tzn., že navýšení by oproti současnému počtu obyvatel bylo nižší).

Dále upozornil, že stavební zákon umožnuje mít v rodinném domě až 3 bytové jednotky. Toto

bylo v propočtech uvažováno koeficientem, který vycházel z odhadu reálné možnosti a prav-

děpodobnosti typů a velikosti zástavby (pozn.: např. u některých rozvojových ploch už je po-

čet bytových jednotek v RD omezen regulačním plánem). V případě maximálního (avšak ne-

reálného) využití všech možností na maximum by mohl být skutečný počet vzniklých bytových

jednotek, a tím i nárůst počtu obyvatel, ještě výrazně vyšší než uvedený odhad (pozn.: i proto

je prezentováno číslo 9–10 tis. obyvatel, kdy to vyšší už má v sobě určitou rezervu).

Dále pan P. Valášek informoval, že v roce 2025 bylo na území obce vydáno celkem 22 sta-

vebních povolení, která se týkala realizace celkem 33 bytových jednotek.

Z hlediska vývoje počtu obyvatel pan P. Valášek zároveň uvedl, že za významnější problém

než novou výstavbu na rozvojových plochách považuje především přestavby rekreačních ob-

jektů (chat) na trvalé bydlení, které mohou mít v některých částech obce významný dopad na

nárůst počtu obyvatel.

– Bylo konstatováno, že v posledních přibližně deseti letech vznikl na území obce Kamenice re-

lativně malý počet bytových domů. Jako příklady byly uvedeny bytové domy v lokalitě u obec-

ního úřadu a v lokalitě Nová Hospoda (u pošty a v blízkosti hostince).

Zaznělo, že se v praxi často realizují rodinné domy se třemi bytovými jednotkami, které mo-

hou být částí veřejnosti vnímány jako bytové domy, přestože jde dle platné legislativy stále o

rodinné domy; za bytový dům je považována až stavba se čtyřmi a více bytovými jednotkami.

– Zástupci místní části Skuhře zpracovali dokument vycházející z výsledků místního referenda,

kterého se zúčastnilo přibližně 20 % trvale žijících obyvatel této části obce. Dokument po-

drobně formuluje požadavky na regulaci územního plánu, zejména v oblasti prostorových a

funkčních regulativů, jako jsou koeficienty zastavění, výškové limity staveb, maximální počet

bytových jednotek a další parametry zástavby. Zpracovaný dokument byl obci předán jako

podklad pro zpracovatele nového územního plánu.

Zároveň bylo uvedeno, že místní část Skuheř podporuje rozvoj pouze v rámci stávajících za-

stavitelných ploch dle platného územního plánu a nepřeje si vymezování nových rozvojových

lokalit.

– Proběhla diskuse o změně č. 15 územního plánu, která byla nedávno krajským úřadem na

podnět opozice zrušena. Bylo konstatováno, že podmínka regulačních plánů zůstává nadále

platná, avšak vzhledem k tomu, že změna č. 15, která doplnila konkrétní regulační prvky/za-

dání, již není platná, nejsou tyto regulační prvky v současné době součástí platné územně

plánovací dokumentace ani právně účinné.

– Proběhla diskuse o technické infrastruktuře obce. Bylo uvedeno, že dostupnost pitné vody je

v současnosti dostatečná, avšak vodojemná kapacita neumožňuje bezpečné pokrytí delších

odstávek. V této souvislosti byl zmíněn záměr rozšíření vodojemné kapacity ve spolupráci

s obcí Sulice. Dále bylo konstatováno, že kapacita čistírny odpadních vod v lokalitě Ládví je

nedostatečná, zatímco čistírna odpadních vod v Kamenici disponuje kapacitní rezervou.

Stáhnout původní dokument (archiv) → · zdroj na webu obce