🗓 Dokument z roku 2026
📄 Stáhnout původní dokumentZdroj na webu obce →
ARCHITEKTI PROSTORU
info@architektiprostoru.cz
Marek Sivák, MArch
Ing. Karla Kupilíková
1
ARCHITEKTI PROSTORU
info@architektiprostoru.cz
Marek Sivák, MArch
Ing. Karla Kupilíková
2
1. Úvod
Tento dokument je stručným souhrnným výstupem z participace k zadání nového územního plánu
obce Kamenice, která proběhla v období 08/2025–01/2026. Zahrnuje zjištěná klíčová témata a
úkoly pro zpracovatele územního plánu, dále nastiňuje, kterým směrem si aktéři při jejich řešení
přejí vydat či co zapotřebí prověřit.
Pro pochopení situace je klíčové si zvlášť prostudovat i jednotlivé podrobné výstupy z participace
uvedené v přílohách:
P01 Workshop se zastupiteli obce – výstup a zápis
P02 Veřejné plánovací setkání „HRA“ – výstup
P03 Vize rozvoje Kamenice – vyhodnocení ankety
P04 Veřejné plánovací setkání „VIZE“ – výstup
P05 Podněty občanů a spolků vč. odborných dokumentů a návrhů
P06 Podklady od obce (body k prověření, podněty na obec, odborné a koncepční podklady)
2. Vize rozvoje obce
Dle participace vnímá většina (zúčastněných) obyvatel jako největší hodnotu a důvod, proč v Ka-
menici žijí, zejména okolní přírodu. Znamená pro ně klid, spojení s krajinou a možnost procházek,
mezi nejcennější prvky řadí rozsáhlé lesy, rybníky a louky. Vedle extravilánu je pro ni důležité i
vstupování těchto prvků (zejména vodních ploch, luk a alejí) do intravilánu obce.
Další klíčovou devizou je polycentrický charakter obce. Občané oceňují, že jsou roztroušeni do
kvalitní přírodou oddělených osad s funkčními komunitami, ve kterých si přejí – dle konkrétní histo-
rie místa – zachovat buď vesnický, nebo chatařský charakter, s dílčími místními centry – nechtějí je
přetvořit na maloměsto. Možnost rozvoje „maloměsta“ s reprezentativním náměstím a větší koncen-
trací služeb a vybavenosti vidí v samotné Kamenici/Olešovicích okolo Ringhofferova náměstí.
Od nového územního plánu očekávají zejména:
– Konsolidaci a zkvalitnění stávajícího intravilánu obce v aktuálním (vystavěném) rozsahu – do-
plnění vybavenosti a infrastruktury, zlepšení prostupnosti
– Posílení ochrany přírodních (popř. i historických) hodnot
– Kvalitní, odborně podložené a obec co nejméně zatěžující vypořádání se s (zatím nezastavě-
nými) rozvojovými územími dle aktuálně platného územního plánu
– Návrh či zohlednění opatření pro zlepšení místní i dálkové dopravní situace v obci
– Z administrativního hlediska jednodušší, přehlednější a aktuálnější zpracování územního
plánu, který zajistí dostatečnou míru kvality jakéhokoliv rozvoje (regulace, regulační prvky) a
přiměřenou rychlost pro obec, tj. etapizaci a podmíněnost (vybaveností, infrastrukturou, do-
pravou…); dále si přejí možnost zapojit se do procesu (odborně, občansky) i v dalších fázích
3. Hlavní témata
3.1. Stavební rozvoj obce
Jedním z aktuálně nejpalčivějších problémů budoucnosti obce z pohledu obyvatel je dědictví veli-
kášského územního plánu původně z roku 2000 (s drobnými úpravami platného dodnes), který
ARCHITEKTI PROSTORU
info@architektiprostoru.cz
Marek Sivák, MArch
Ing. Karla Kupilíková
3
určil velkou míru krajinných ploch, vč. pro občany cenných luk v bezprostředním okolí tehdejšího
intravilánu, k zastavění. Na většině rozvojových ploch navrhoval individuální bydlení a v predikci
rozvoje počtu obyvatel vycházel z úvahy, že jeden RD = 1 BJ (ne až 3 BJ, jak je tomu dnes). Poz-
dější změny ÚP pootevřely cestu i většímu zastoupení bytových domů. Aktuální odhad reálné kapa-
city rozvoje dle platného ÚP je ze strany části zastupitelů cca 10 tis. obyvatel (oproti stávajícím 5
tis. přihlášených a 6–6,5 tis. reálných), jedná se však o odhad, který je třeba přezkoumat.
Dle provedené participace se názory štěpí v tom, jak k míře stavebního rozvoje přistoupit:
– Přibližně polovina obyvatel je ochotna nastavenou laťku za určitých podmínek tolerovat
– Druhá přibližná polovina preferuje zmenšení rozsahu rozvojových ploch a cílového počtu oby-
vatel (i za cenu případných právních sporů)
– Pro navýšení rozvoje či jeho úplné zastavení je jen malý počet obyvatel, proto jsou jednoduše
uvažovány jako součást bližšího z obou „táborů“; navýšit rozvojové plochy oproti stávajícímu
ÚP (nad rámec malých logických proluk a přestavby chatových osad) nechce ani vedení obce
– Obě skupiny (i vedení obce) se shodnou na regulaci rozvoje kvalitou (podmíněnost kvalitními
regulačními plány či velmi podrobnými regulačními prvky ÚP), nutností kontribucí, přispění ke
kvalitě života v obci (odpovídající vybavenost a veřejná prostranství) a dostatečné kapacitě
dopravní, technické i občanské infrastruktury
Z hlediska druhů zástavby je:
– Nejvíce akceptovaná přestavba chat na (hmotově velmi omezená) RD, která poskytne lev-
nější varianty bydlení bez zabírání další krajiny
– Dále pak zástavba proluk – tj. logických „děr“ ve stávající zástavbě, nemyslí se tím oddělení
osad krajinou, zelené koridory v obci ani větší rozvojové plochy (cca od 4–5 domů výše)
– Nejméně akceptované, přes určité deklarované výhody, jsou lidmi právě rozvojové plochy
– Tématem (převážně tolerovaným či pozitivně vnímaným) je vytvoření „maloměstského centra“
v okolí Ringhofferova náměstí, které by mohly výhledově obklopit bytové domy přiměřené veli-
kosti s povinností aktivního parteru a příslušná vybavenost
Úkolem zpracovatele ÚP je především:
– Odborně prověřit zatím nezastavěné rozvojové plochy platného ÚP z hlediska vhodnosti
zástavby a případných kapacit, doporučit obci nejlepší řešení (obecné principy i postoj ke
konkrétním plochám1); možným řešením (vedle zachování či zrušení některých ploch) může
být regulace míry zastavěnosti větších rozvojových celků tak, aby v místě zůstaly částečně
zachovány i přírodní plochy (pro rekreační účel a ochranu biodiverzity; střídání zástavby a luk
v některých částech obce je sice nepříliš prostorově efektivní, ale příjemné a pro obec charak-
teristické), a dále jejich případné doplnění veřejnými prostranstvími
– Prověřit katastr obce z hlediska případných „proluk“, doporučit, která místa je logické a pro
rozvoj obce přínosné stavebně využít a odstranit nelogičnosti („diskriminující případy“)
– Prověřit vhodnost jednotlivých chatových osad/lokalit k přestavbě na individuální bydlení
– Navrhnout vhodný rozsah přestavby centrální oblasti okolo Ringhofferova náměstí2
– Prověřit vhodnost bytových domů – víceméně shoda je na okolí Ringhofferova náměstí,
v osadách jsou spíše nechtěné, části obyvatel tam dávají smysl max. v malé míře a výrazném
prostorovém (nízkopatrovém) omezení (pro zajištění polyfunkčnosti a aktivního parteru)
– Součástí tématu je i dostupné bydlení (startovací byty, bydlení nízkopříjmových rodin apod.)
– Co nejvíce zachovat charakter osad a podpořit prostupnost intravilánem i krajinou
– Podrobně navrhnout nejvhodnější způsob regulace (podmíněnost RP či regulační prvky)
vč. konkrétních parametrů – u rozvojových ploch vč. min. plochy pozemků na 1 BJ, míry a
charakteru zastavěnosti, koeficientu zeleně, nároků na infrastrukturu, veřejné a přírodní plo-
chy apod.; u chatových osad uvažovat menší plochy pozemků, ale i menší zastavěné plochy
1 Součástí práce zpracovatele ÚP nejsou právní konzultace k rizikům a řešením případných sporů.
2 Na samotné náměstí, vč. ideové úvahy nad dnešním prostorem supermarketu, se plánuje architektonická soutěž.
ARCHITEKTI PROSTORU
info@architektiprostoru.cz
Marek Sivák, MArch
Ing. Karla Kupilíková
4
(např. 60–80 m2, pouze 1 BJ, 1NP + podkroví); dále navrhnout etapizaci a podmíněnost zá-
stavby lokalit (např. po vytvoření dostatečných parametrů příjezdových cest a zavedení in-
frastruktury v chatové osadě; po intenzifikaci ČOV); částečně lze vyjít z P01
3.2. Doprava
Doprava je aktuálně vnímána jako každodenní problém velké části obyvatel a hlavní infrastrukturní
limit obce. Jednou z devíz obce je blízkost Prahy, kam většina pracujících dojíždí. Silniční doprava
je však limitována nedostatečnou kapacitou (či přílišnou intenzitou provozu na) II/603, kde se ve
špičkách tvoří dlouhé kolony, které jsou pak bariérou i vnitrokamenické motorové dopravy. Problém
se týká jak IAD, tak VHD, neboť jediným přímým spojením jsou autobusy a na Staré Benešovské
zatím chybí (není prostor na) vyhrazené pruhy. Železniční uzel je ve Strančicích, kam obyvatele
Kamenice dováží BUS, též ve špičkách zpožďovaný. V dlouhodobém výhledu dává naději zvažo-
vané zavedení železniční dopravy přímo do Kamenice, méně realistické jsou úvahy o tramvaji.
Úkolem zpracovatele ÚP je především:
– Zohlednit koridory pro zvažovanou kolejovou dopravu (železniční, popř. tramvajovou)
– Uvažovat aktuální limity dopravy při prověřování stavebního rozvoje obce
– Podpořit co nejlepší prostupnost obce
– Podpořit majetkoprávní zajištění dopravní (a další) infrastruktury (např. VPS)
Zpracovatel ÚP v míře příslušné podrobnosti ÚP zohlední návrhy dopravních opatření (dle obcí po-
skytnutých dopravních analýz, koncepcí a dalších podkladů):
– Omezení tranzitní silniční dopravy – případná možnost obchvatu
– Páteřní cyklistické spojení do Prahy (na metro D Písnice)
– Lepší propojení osad (zejména pěší, cyklo) a zlepšení místní dopravy
– Řešení dopravy v klidu (např. hromadné parkování v centru / u sídliště)
3.3. Veřejná prostranství
U veřejných prostranství v intravilánu není primárním problémem jejich nedostatek (vyjma někte-
rých novějších lokalit), ale jejich aktuální stav či nefunkčnost. Je však vhodné je pospojovat do lo-
gických sítí a navázat souvislou strukturou i při dalším rozvoji obce.
Úkolem zpracovatele ÚP je především:
– Zohlednit a podpořit důležitá stávající veřejná prostranství a logicky doplnit jejich síť tak, aby
poskytla potřebné městotvorné funkce pro všechny věkové skupiny a pasivní i aktivní vyžití
3.4. Občanská vybavenost a technická infrastruktura
Ze strany OV a TI nejsou zmiňovány kritické deficity jako u dopravy, chtěné je však odborné pro-
počtení a podložení veškerého rozvoje dostatečnými kapacitami a vyhovujícím stavem OV a TI.
Důležité je také zohlednit polycentričnost a územní rozsah obce. Z hlediska nároků na OV zároveň
dochází k protichůdným požadavkům. Na jednu stranu chtějí občané „žít na vesnici“, na druhou by
si část z nich přála „vybavenost jako ve městě“. Určitým klíčem k řešení může být intenzifikace cen-
tra obce okolo Ringhofferova náměstí (na samotné náměstí obec zvažuje architektonickou soutěž).
Úkolem zpracovatele ÚP je především:
– Zanalyzovat a prověřit nároky na OV, VP a TI s přihlédnutím k charakteru sídla
– Umožnit nerušící podnikání v rodinných domech (např. ne veřejná gastro zařízení)
– Podpořit udržitelný rozvoj OV, VP a TI, příp. decentralizaci OV a TI tam, kde to dává smysl
ARCHITEKTI PROSTORU
info@architektiprostoru.cz
Marek Sivák, MArch
Ing. Karla Kupilíková
5
– Klást důraz na: možnosti pro doplnění služeb (oživení centra Kamenice a osad), umožnění
příp. doplnění komunitního/multifunkčního zázemí ve větších osadách, umožnění příp. decen-
tralizace školství (je vedena diskuse např. o prvním stupni ZŠ formou „jednotřídek“ v osa-
dách), doplnění sociální infrastruktury vč. zdravotní péče a bydlení a péče pro seniory
3.5. Příroda
Přáním obyvatel je co nejlépe ochránit přírodu a krajinný ráz před stávajícím rozvojem. Větší vhled
do toho, co občané považují za cenné a proč, přinášejí zejména přílohy P03 a P05 (dokument Pod-
něty k zadání nového územního plánu obce Kamenice od spolků KAMENICKO, NAŠE KAMENICE,
PRO KAMENICI; dále také jen „Podněty spolků“).
Úkolem zpracovatele ÚP je především:
– Prověřit území a navrhnout vhodnou strategii ochrany přírodních hodnot s ohledem na celko-
vou koncepci ÚP a stávající výzvy (např. stavební „dědictví“ platného ÚP)
– Prověřit příslušné Podněty spolků (P05), zvážit rozšíření prvků ÚSES či jiné formy ochrany,
navrhnout vhodnou definici funkčních ploch (aby poskytla odpovídající ochranu)
– Zachovat a dále podpořit prostupnost krajinou – poptávka je zejména po vzájemném propo-
jení cílů a krajinných prvků (možnost vycházek a okruhů spojujících pěkná místa a cenné
prvky) a jejich napojení na zelené koridory v obci
– Zaměřit se i na přírodní prvky v intravilánu (aleje, vodní prvky, systém zelených pásů a pro-
stranství apod.)
3.6. Památky
Kamenice disponuje několika kulturními památkami, jejichž areály jsou však často nepřístupné či
soukromé. Vedle toho už stávající ÚP definuje další objekty památkového zájmu. Většina občanů
považuje téma za méně závažné, než téma přírody, nemělo by však zůstat opomenuto. Hlubší
vhled přinášejí zejména přílohy P03 a P05 (Podněty spolků).
Úkolem zpracovatele ÚP je především:
– Prověřit území a navrhnout vhodnou strategii ochrany historických objektů a hodnot s ohle-
dem na celkovou koncepci ÚP
– Prověřit příslušné Podněty spolků (P05) a (v diskusi) zvážit přiřazení významu a stupně
ochrany i objektům, jež nejsou kulturní památkou, avšak mají historickou či emocionální hod-
notu (nabízí se vyžadovat např. zákaz bourání, možnost úprav pouze autorizovaným architek-
tem, při větší úpravě většího urbánního celku a u kulturních památek podmínka architekto-
nické soutěže dle ČKA…)
3.7. Průmysl a zemědělství
Témata průmyslu a zemědělství nejsou oproti předcházejícím pro obyvatele tak výrazná, opako-
vaně se ale objevují dva body. Jedním je negativní vliv Strojmetalu na život lidí (hluk a nákladní do-
prava), dalším pak velké (někde intenzivní) množství koní chovaných v osadách a jejich vliv.
Úkolem zpracovatele ÚP je především:
– Prověřit a nastavit jasné limity průmyslové rozvoji (zachovat současný stav, popř. zvážit malé
decentralizované plochy pro drobnou výrobu)
– Při úvaze o přírodních a zemědělských plochách a prostupnosti krajinou zohlednit specifikum
koní (rozumná míra vlivu na krajinu, ochrana rekreace – koňské vs. pěší stezky ad.)
ARCHITEKTI PROSTORU
info@architektiprostoru.cz
Marek Sivák, MArch
Ing. Karla Kupilíková
6
3.8. Přístup a metodiky
Územní plán s regulačními prvky bude zpracován v GIS prostředí v jednotném standardu (se
strojovou čitelností umožňující snadné sdílení dat dle příslušné vyhlášky) na podkladě soudobých
přístupů a metodik tak, aby umožnil efektivně pracovat s prostorovými informacemi, provádět pro-
storové analýzy a průběžně aktualizovat vrstvy dat:
– Zpracovatel maximálně využije dostupných podkladů (ÚAP i dalších), zpracuje potřebné ana-
lýzy území a případně si vyžádá další nezbytné podklady tak, aby veškerá rozhodnutí byla
podložena přístupem evidence-based planning
– Zpracovatel s ohledem na co nejlepší naplnění vize a cílů ÚP (reflektujících vizi a potřeby
obce) zvolí, v jakých případech a proč je vhodné využít dynamické plánování (scénářové
modelování, nekonvenční regulační prvky ad. poskytující flexibilitu a možnost reagovat na bu-
doucí vývoj) a v jakých statické plánování
– Zpracovatel prověří podněty k metodice a zpracování ÚP (P05 – Řeřichová) a zohlední ty,
které jsou přínosné a realistické v daných potřebách a čase
– Jako klíčová je vnímána práce s parametry, etapizací a podmíněnostmi tak, aby se obec roz-
víjela postupně, udržitelně (z hlediska environmentálního, kulturního, ekonomického i sociál-
ního), a resilientně (vč. odpovídající infrastruktury a vybavenosti); zpracovatel nadefinuje po-
drobné regulační prvky nebo určí podmínku zpracování regulačních plánů (či územních studií)
– Součástí zpracování ÚP bude představení analýz, navrhovaných principů a klíčových řešení a
návazná participativní diskuse a) se zastupiteli a b) s širokou veřejností (obec poskytne nezá-
vislého facilitátora), dále pak c) diskuse nad dílčími odbornými tématy v rámci doporučených
pracovních skupin (např. příroda, památky, občanská vybavenost…)